Quando você assina um contrato para a compra de um imóvel na planta, o cenário ideal é sempre a entrega das chaves dentro do prazo e a valorização do ativo. Contudo, imprevistos financeiros ou mudanças no planejamento pessoal podem forçar o comprador a desistir do negócio. É aqui que entra o distrato, um processo que, se mal gerido, pode consumir boa parte do capital que você investiu durante a fase de construção.

O que a lei diz sobre a retenção de valores

O distrato nada mais é do que o encerramento do contrato por iniciativa do comprador antes da conclusão da obra. A legislação brasileira, especificamente a Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), estabeleceu regras claras sobre quanto a construtora pode reter para cobrir custos administrativos e operacionais. Se o empreendimento estiver sob o regime de Patrimônio de Afetação — uma proteção jurídica que isola o patrimônio da obra do restante da empresa —, a construtora pode reter até 25% do valor total pago pelo cliente.

Imagine um investidor que planejou comprar uma unidade comercial. Ele pagou 100 mil reais em parcelas durante dois anos de obra. Caso precise desistir, a construtora não devolverá os 100 mil. Ela poderá descontar a comissão de corretagem, que já foi paga, e reter até 25% do saldo restante. Esse impacto no fluxo de caixa é imediato e muitas vezes frustrante, pois o dinheiro que deveria ser o capital de giro ou a reserva de oportunidade acaba retido para cobrir taxas contratuais.

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O impacto no fluxo de caixa e a importância da liquidez

Para quem investe em imóveis, a liquidez é sempre o ponto crítico. Ao optar por unidades na planta, o investidor está imobilizando capital em um ativo que só gerará retorno real após a entrega. Quando um distrato acontece, você não apenas perde uma fatia do que foi pago, mas também perde o custo de oportunidade. O tempo que o seu dinheiro ficou parado na construtora não rendeu juros, e a retenção legal age como uma “multa” por essa interrupção do cronograma financeiro da incorporadora.

Um erro comum é ignorar as cláusulas de rescisão no momento da compra. Muitos investidores se deslumbram com a projeção de valorização e o desconto oferecido no lançamento, negligenciando a análise detalhada do quadro resumo do contrato. Antes de assinar, é preciso calcular: se eu precisar desse dinheiro daqui a 18 meses, qual será a minha perda real? Se o valor de uma possível retenção inviabilizar sua saúde financeira, talvez aquela unidade não seja o ativo certo para o seu momento atual.

Quando o distrato pode ser evitado

Nem sempre a rescisão é o único caminho. Em momentos de dificuldade financeira, o investidor pode buscar alternativas antes de oficializar o distrato. Uma opção é a cessão de direitos, que consiste em transferir o contrato para um terceiro. Diferente do distrato, na cessão você pode recuperar o valor investido vendendo a sua posição no contrato, muitas vezes com ágio, dependendo do estágio da obra e da demanda do bairro. Isso evita o prejuízo da retenção e mantém o capital circulando.

Outro ponto de atenção é a inadimplência técnica. Deixar de pagar parcelas sem comunicar a construtora é o pior cenário possível. Isso coloca o investidor em uma posição de desvantagem contratual, gerando juros, multas e custos advocatícios que corroem ainda mais qualquer valor a ser restituído. O diálogo direto com o departamento comercial da imobiliária ou da incorporadora, logo aos primeiros sinais de impossibilidade de manter o cronograma de pagamentos, costuma abrir portas para negociações mais amigáveis do que a rescisão unilateral via judicialização.

O mercado imobiliário recompensa o planejamento. Entender que o imóvel na planta é um compromisso de longo prazo é o primeiro passo para evitar dores de cabeça. Se o fluxo de caixa estiver apertado, priorize sempre a análise de viabilidade de longo prazo e mantenha o acompanhamento próximo da evolução da obra, tratando o contrato como um documento vivo e não apenas como uma promessa de lucro futuro.